美国投资移民,成或败,这是个问题?

2012-07-24
     随着今年9月30日现行EB-5(区域中心)投资移民法案即将到期,美国国会关于该法案的讨论正延而未决,但参众两院透露的积极信息和移民局连续的积极措施给予业界和投资人比较乐观的预期。在各热点移民国家近期几度大幅提高资金要求和其它政策门槛的情况下,美国投资移民政策的后续措施影响着大批计划移民海外的中国家庭的取向。面对市面上多达220余家区域中心及其名目繁多的投资项目,加上各种似是而非的风险传闻,许多投资人面临选择既充满憧憬同时又倍感困惑。
   领衔美国投资移民市场8年的侨外移民近来的动向备受市场关注,今年上半年新推的多个优质EB-5投资移民项目持续迎来高涨的投资人申请认购。流金7月,侨外再次独家推出全球热点-纽约上东区“曼哈顿奢华平层别墅项目”,为市场带来一种难得的清晰、稳健和从容。
   无疑,投资风险、就业创造和项目营运正是投资人移民美国全程成功的关键,对此每个投资人需要有清晰的认识。我们从侨外移民的诸多项目案例中也能得到非常有价值的启示。从2004年侨外移民正式引入中国大陆第一个美国EB-5投资移民项目,八年来成功经办的明星项目已有50多个,积累了行业无可匹敌的成功案例和经验总结。2011年5月侨外首先成就了首批美国投资移民成功还款案例,多批早期客户已陆续收回了当年的全额投资款,至今已帮助数千个中国家庭成功移民美国。侨外移民对政策的精准把握、对项目的严格把关,项目顾问团队始终负责的专业风范,成为行业可持续发展的典范。
   根据侨外移民最近对美国移民局八年来在项目审核上的全程关键信息所做的回顾和总结,我们不妨看看选择优质EB-5项目到底有哪些关键要素和成功经验可以借鉴。
   其实,美国移民局对EB-5投资移民项目审核、对投资人申请的审批一直以来并不复杂,主要是项目是否具备正常的相关经济要件、是否正常运作并创造足量的就业机会。这两个条件直接导致申请阶段I-526能否成功获批和两年后I-829绿卡条件能否解除。在这样的政策要求下,侨外移民对每一个拟推出的项目都要提前作好该项目运作和就业创造方面的尽职调查,评估时秉持客观公正和财务可持续的原则,着重考虑该项目在就业、财务数据及其运行机制、项目当地市场调研和项目方团队的营运素质等方面。多个同侨外移民有合作关系的美国区域中心对侨外的一个共同印象是,侨外在确定合作时常常显得有些保守和苛刻,因为侨外不是简单地从自己的利益多寡来判断合作关系,而是首先从项目条件是否具备确保投资人申请成功、投资款还款条件是否妥当来决定是否同某区域中心某项目合作,因为首先只有客人成功,才能成就侨外的成功。2011年侨外集团考察评估55个(区域中心)项目、最终只向公众慎重推介7个项目并一举获得市场热烈追捧正是体现了这样的“严苛”原则。
    就具体的EB-5投资移民项目而言,我们通常将项目按照下面六个要素进行前置评估。
    第一,该区域中心项目的定位,其融资类型属于借贷还是股权投资。侨外移民通常较为认同相对传统保守的借贷债权型项目,这类型项目移民局已经有很多成功案例可以遵循。投资人的角色同商业银行的作用非常相像,在获得绿卡之后、到期可以比较妥善地收回当初的借款,而不用承担股权投入所需要承受的营运亏损或项目贬值的风险。而项目的商业投资价值也往往成为项目定位的一个重要辅助因素。近年来出现了某些带有“金融创新”性质的EB-5项目,移民局需要更多时间去研究和验证。侨外一般并不介入此类项目。
   第二,该区域中心项目的可行性。这包括了构成项目本身正常营运所需要的资金分配结构是否合理、不同来源的资金到位与否,TEA(目标就业区)的认定等,通常情况下EB-5资金占比不应过高。这样可以基本判断出该项目建设过程中是否能够满足正常营运和实际的就业需求。侨外移民前期售罄的纽约市医疗办公园区建设项目正是在已开工建设的前提下,募集的EB-5资金仅约占项目总成本的30%,属于良好的营运和投资结构状态。
   第三,政府参与度。在这里我们所说的政府参与不等同于政府担保。但显然如果某项目可以比较有利地改善当地特定区域的经济和就业状况,政府经济发展部门完全可以结合联邦或地方政策法规对项目商业计划进行审核把关,或者政府能够直接投入资金、提供税收资金补贴支持,或者为特定项目提供土地划拨等。这类形式的政府参与,甚至可以为项目的正常营运带来相应的监管机制,对项目成功必然带来相当有利的前置优势。侨外移民刚刚结束认购的明星马里兰博彩中心项目,马里兰州政府通过全民公投立法规定博彩执照的控制发放、直接投资1.68亿美金到项目当中并全程监管项目营运,在这方面就具有典型的代表意义。
   第四,就业计算。按照美国移民法案,EB-5投资移民要求每50万美元投资创造至少10个当地的就业机会,移民局是否认可其足量的直接和间接就业机会创造,需要有具备权威公信力的计量经济报告评估证明。同时由于移民局在特定时期可能对就业计算方式提出修正,项目拥有较高的就业盈余、在遭遇移民局质疑时就成为一个非常必要的弹性保障。侨外移民独家推出的纽约曼哈顿奢华平层别墅项目,其经济就业报告由EB-5经济研究最著名机构、备受美国移民局认可的著名经济学家Michael Evans博士团队经严密论证拟就,项目就业盈余超过移民局要求26%,为最终永久绿卡的获得提供了强有力的保障。
   第五, 借款方实力。这反映在借款方品牌实力、既往成功案例和借款方对该项目和申请人提供的保障措施三个方面。我们以曼哈顿奢华平层别墅项目开发商(即借款方)Bluerock Real Estate来参考,Bluerock Real Estate已有20多年项目开发历史,其在纽约及美国其它州的资产高达30亿美金。开发商同时为项目提供第三方A+级保险公司出具的最高险额为10亿美金的竣工保障书(保证项目按时按预算完成),实属少有。
   第六,对投资人的还款担保,这其实在上述第五点已经有所提及。我们仍以曼哈顿奢华平层别墅项目来看,掌握资产达30亿美金的开发商Bluerock Real Estate,在项目中直接投入现金5500万美元、银行贷款8000万美元,这两个款项已经全部到位。加上仅占14%超低比例的EB-5融资,项目总成本1.57亿美元,资金构成十分稳健。根据纽约权威地产评估机构TOWN独立估价,项目建成后价值1.92亿美金,5年后价值2.31亿美金,是EB-5借贷成本的10.5倍。EB-5投资人拥有项目包括土地以及建筑物共同作为抵押品,即使在优先偿还银行的8千万美元贷款后,投资人获得的抵押担保品价值及其变现能力仍然远远超过EB-5融资款。这样的条件自然也是衡量投资人获得绿卡后、能够顺利收回投资款的信心保障。在这一方面,已经取得中国大陆最早多批投资人全额还款的侨外移民,无疑拥有独一无二的发言权。
   通过以上项目审核要件和成功案例的分析,我们霍然发现在充斥EB-5投资移民风险和项目质疑传闻的今天,成功移民美国其实完全有据可依、有迹可循。美国移民局今年5月1日公布的EB-5审批数据显示2012全年的一万个EB-5签证配额极有可能提前用完,如果偏听偏信于过度包装的市场项目和某些别有用心的所谓消息报道,很有可能贻误现行政策下的最后申请良机。选对为你服务的移民中介机构、选对区域中心项目,在一个具有强大品牌优势、具备高度责任感和丰富经验处理各类型疑难问题的移民服务机构正确指引下,最大可能有效规避美国移民法规定的投资移民必须具备的风险因素,才是顺利移民美国,安全轻松地实现全家移民福利、成就子女一流国际教育的先决条件。
   移民美国成与败,其实就在于你所作出的一个选择!
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