出售自住宅，五十万美元增值免税(一)

新规定出炉，多数人都可享受免税福利 --何美惠会计师 何美惠会计师是旧金山州立大学税法硕士(M.S. Taxation, San Francisco State University)、台湾政治大学新闻系新闻学士 (B.A. Journalism) 。兼具美国会计师(CPA) 、台湾会计师、与美国税务师身份。着有「绿卡与税」一书。在加州旧金山开设InterTax会计师事务所已有7年历史，以国际税法专长，尤其对中国、台湾、和香港人投资和移民美国，以及美国投资这三地的租税有专门的研究和经验。 何美惠 May Ho, CPA Tel：415-543-2828 E-mail: mayhocpa@intertax.com Web site: www.intertax.com 经过千呼万唤，历经了五年，美国国税局终於对人人关心的出售主要自住宅免25(夫妇50)万增值免税的条件，做了最後的，非常宽松的决定。离婚、失业、生双胞胎、转业等都可以做为「不可预见的情况」，使多数未住满两年就出售自住宅的人，也可享受增值免税。 另一个优惠是住宅分租或做家庭办公室，只要分租的住宅或家庭办公室不在一个独立的单位，没有分开的出入口，那麽还是可以当作是一个单位，卖自住宅时不必把分租或当家庭办公室部分的增值减除，整栋房除了折旧部份要算收入外，都可列入25/50万免税额的计算内。 国税局也规定，如果合於条件但未享受免税的人，可以在能报修正税表的期限内(也就是报税後三年内)申请退税。如果你在1999年卖房子，你还有机会在2003年四月十五日以前退回税款。如果你是延期报1999年的税表，那麽也许可以到十月十五日以前申请退税。 美国政府在1997年通过新税法，规定1997年5月6日後出售主要自住宅(principal residency) 的人，如果合於条件，每人可以有二十五万美元的增值(capital gain)免税额，如果夫妇合并报税，则最高可享受每对夫妇五十万美元的增值免税额。 税法121条规定，个人在过去五年内，只要是「自有」和「自住」此住宅两年以上就可享受二十五万美元免税额。如果夫妇(1)一人合於自有条件，(2)两人合於「自住」条件，和(3)无人在过去两年内享受免税，那麽夫妇可享有五十万美元的免税额。而且，每人每两年就可享受一次免税。 税法对「自住」的条件很严格，一定要当作主要自住宅(principal residence)。国税局规定是不是主要自住宅，要看各种情况而定，如果同时有两个自住宅换着住，则用最多时间的一栋算主要自住宅。以下是国税局用来决定是不是主要自住宅下的几个事实，但不是全部： (i) 纳税人的工作地 (ii) 纳税人家人的主要居住地 (iii) 纳税人的联邦和州税税表、驾驶执照、汽车执照、投票人登记上的住 址 (iv) 纳税人的帐单和往来信件上的住址 (v) 银行所在地 (vi) 参与的宗教组织和俱乐部的所在地 以上只是一个参考，原则上所有你认为能证明你真的住在那里的资料，你都应该保留。我认为电话费帐单最有效，因为很少人愿意把电话给别人用。 纳税人在住了两年後搬出来，出租三年再出售？可不可以可享受免税？如果读国会所立的税法121条规定，只要自有并当主要自住宅两年，就可以享受免税，法条中并未规定先租再自住或先自住再出租或做家庭办公室。国税局也规定即使搬进搬出，只要加起来有两年就可以了。 如果因变换工作而不能合於自住两年条件，则可按居住期间比例计算免税额。若住养老院，则只要在过去五年内自有自住一年，再将养老院居住期间加上去，合於两年的条件，就可以免税。2001年新法规定，2010年遗产税废除後，自住宅若因为不能再用成本爬升法(step-up basis)而需要缴资本利得税(capital gain tax)，继承人可以把被继承人的居住期间算入自有自住的规定。 如果搬家原因是因为换工作，或因健康的理由，或者是不可预料的状况，就可以按照所住时间做比例分配。例如：只居住一年，但因为法律规定两年才免税。所以可计算出二分之一的免税额，也就是个人十二万五千元，夫妇二十五万的免税额。通常一栋房子不会在一年内增值过大，所以增值部分多半是免税的。 要搬多远才合於换工作需搬家的条件，国税局采用搬家费扣除的标准，也就是新办公室到旧家的距离减旧办公室到旧家的距离，如超过五十英里(50miles)以上则合於条件，如无旧办公室，则新办公室到旧家的距离超过五十英里以上即可。 搬家的主要原因若是为健康的理由，则须因为自己、共有人，或同居在一起的合格家人生病、受伤，经医生建议需搬离现有的家或需到远方做医疗。 1997年国会通过税法121条时，要求国税局对「不可预见的情况」下定义。经过五年，国税局才在2002年底终於对「不可预见的情况」下定义。国税局说不可预见的情况是纳税人在购买或搬入自住宅前未预期的情况。国税局也定了一个安全港(safe-harbor)，对不是因健康和工作原因，而需卖屋的人，只要合於安全港条件的，一定可以比例免税。其他不在安全港条件的，则须看个人情况来决定，所以也不是没希望。 「不可预见的情况」的安全港(safe-harbor)定义如下： (i) 非自愿的自住宅转换，如政府徵收。