如何掌握最佳利率？

　目前的房屋贷款利率还是处在过去三十年的低水平，对购屋者来说，7％的30年固定利率仍是非常有吸引力的，千万不要为了期望得到最低利率而坐失良机。贷款利率是购房过程中应该考虑的基本因素之一，但并不是唯一因素。其它诸如房屋本身的条件和价格，家人的需求，居住环境等都是应该考虑的因素。试想去完成这样一件任务：在自己预选的理想地区，找到十分满意的房屋，然後经过几轮讨价还价後，用最合理的价格买下，接着通过银行，得到市面上最低的贷款利率，而且保证以後市场利率再也不会下降了。要做成这样一次买卖，你说可能吗？世界上没有十全十美的事。何况在缴付30年固定利率的贷款时，利率上1/8％或1/4％甚至1/2％的差别并不会给买主带来太大的额外负担。但能拥有自己家的美好感觉以及购屋後带来的税务上和房屋净值方面的益处却是显而易见的。 　以目前房屋市场的情况来看，利率上升反而对购屋者在挑选房子和讲价时有所帮助。如果利率一直维持在超低水平的话，那麽房屋市场的火爆气氛就不会降下来。买方在「卖方市场」的交易中没有任何优势，他们往往要付出远远高於合理价值的钱才能买到房子，而且根本没有时间仔细考虑、比较和商量，因为只要稍微慢半步，房子就被别人买下走了。但是如果利率上升的话，买主所能负担的贷款额度就会相应地减少，那麽他们购屋计划会做些调整，购屋脚步也会放慢，使得对房屋的需求量减少。同时卖方在供需日趋平衡的房屋市场里，出价会趋於合理，对前来看房的买主们提出的问题和报价会更有耐心地解答和考虑。这时市场上会有更多的房屋可供参观，比较和选择，而且每栋房子平均上市时间也会拉长。屋况一般的房子的价格会出现回落，中等价位的房子需要展示更多优点才能卖出好价钱，而豪华住宅则需更多时间才能推销出去。所以作为买家，虽然在利率上没有占到便宜，但在整个房产交易过程中，却可能掌握主动，得到实惠。 　如果在今後稍长的一段时间里才物色到中意的房子，但那时贷款利率已经涨到8％或更高，超过了买主的家庭预算，那该怎麽办呢？这时可以考虑浮动利率贷款（ARM,即ADJUSTABLE RATE MORTGAGE）。浮动利率贷款在最初的若干年，（如3年、5年或10年，具体年限由贷款申请人自定）提供一个低於市场水平的固定利率，然後按比例逐年提高，直到一个预定的最高值。选择了浮动利率贷款，由於得到较低的利率，所以购屋者不需要降低预定的贷款额度，从而能买到自己理想的房屋。当固定低利率的年限结束後，如果当时的市场利率回落到浮动利率之下时，则可以考虑用重新贷款的方式锁定低利率的贷款。此种贷款对那些不打算长期拥有房屋的人士非常适合。值得注意的是，如果选用浮动利率贷款。并打算在固定期结束前卖掉房屋或用重新贷款的方式来还清原贷款的话，那麽在申请浮动利率贷款时，除了缴纳必须的申请费用外，尽可能少付或不付任何额外费用，更不要买「点」（POINT）。此外还必须确认该笔贷款的文件中没有「提前付清须交罚款」的条件。 　世界上任何事物的变化都是有周期性的，利率的走势也是如此。30年期贷款利率在10％以上的时候也曾有过。前几年用8％或更高的利率买房的人最近纷纷利用重新贷款解了套，而且在同一时期内他们的房产价值都有大幅度地上升，有的甚至翻倍了所以不要再抱怨错过了最低利率或担心利率的走势，抓紧时间做好该做的事情，尽早实现购屋美梦。 (张羽)