许世坛代父成主角 世茂房地产突袭二三线城市

　　许世坛解释，业绩大增的主要原因在于，公司在上市之前已经拿到不少土地，这批土地在上市之后分别完成销售。

　　尽管面临宏调不断，上市才不足9个月的世茂房地产(0813.HK)股价仍然一飞冲天，从招股价下限6.25港元定价、6.55港元开盘，至3月28日，最高已经冲至15.88港元，升幅超过140%。

　　3月27日的香港年报会上，世茂房地产董事长许荣茂之子许世坛，以执行董事的身份，代替老父成为发言“主角”，详解公司新战略。

　　向二三线突围

　　许荣茂表示，公司自去年7月上市以来，已经进入全新发展阶段，接连在二三线城市摘牌拿地，并且，今后将“继续加快开发二三线城市的战略布局”，以平衡风险，重点开发长三角地区、环渤海地区及其它经济发展快速的地区。

　　许世坛表示，去年世茂房地产增加了630万平方米的土地储备，令公司土地储备总建筑面积达到2016万平方米，“足以满足公司未来6-7年的开发需要”。

　　但即便如此，今年的前三个月，公司已经拿下新的土地储备200多万平方米，“今年再增加两三百万(平方米)不成问题。”许荣茂称。

　　从分布上来看，这些新增土地储备集中于华东地区，分别位于浙江绍兴、安徽芜湖、山东烟台、浙江嘉兴、江苏常州以及辽宁沈阳等地。

　　更加值得注意的是，从总土地储备分布图上来看，尽管长三角土地仍占公司66%的土地储备，但上海已经不再是储备最多的城市，占比仅为6%。

　　目前，这2000多万平方米的土地分布在全国17个城市当中，几个主要城市发展均衡，如昆山土地储备占总储备的12%，是单个城市储备量之最，而常熟、武汉均为9%，常州、苏州、沈阳各占8%，绍兴、徐州、哈尔滨各占7%。

　　用许世坛的话说，17个城市的土地储备分布有效的降低了市场风险，“即便是有的城市房地产下滑，也不见得17个城市一起下滑，总有好的地方。”

　　配合向二三线城市突围的发展战略，许荣茂表示，公司的售楼策略上也会有相应改变。

　　他称，以前公司在北京、上海等一线城市销售的多为精装房，因为购房者大多是外籍人士或者高收入阶层，而精装房的利润率也较高，但是，进入二三线城市之后，很多居民更喜欢毛坯房，宁肯花时间自己装修，“虽然利润率没有以前高了，但销售周期也短了，卖得更快。”

　　根据该公司3月27日公布的年报，世茂房地产去年营业额达到81.04亿元，较去年同期狂飙2倍。纯利约为21.97亿元,较2005年的5.26亿元，增幅更是高达317.7%。

　　许世坛解释，业绩大增的主要原因在于，公司在上市之前已经拿到不少土地，这批土地在上市之后分别完成销售，令公司去年完成住宅项目总数达到8个，总建筑面积达到140万平方米。

　　根据年报，世茂房地产去年年内确认销售建筑面积为67.5万平方米，较2005年增加160%。

　　“公司最强劲的增长会从2007年开始，今年预计资本开支100亿元，还会有8个项目完成。”许世坛透露，如此算来，公司2007年可供出售的面积可达165万平方米，主要集中在绍兴、武汉、北京、常熟、昆山、南京、哈尔滨和上海地区，“销售额将比去年再增30%”。

　　“2008年的增幅将更加巨大，预计完工项目16个，销售额至少比2006年翻一倍。”许世坛放言。

　　投资物业比重加大

　　世茂房地产的另外一个战略布局，则是加大投资物业在总资产当中的比重，根据许世坛透露的情况，公司预计未来投资物业的业务比重占集团总利润的30%。

　　这是一个不小的跨越。

　　根据年报，目前，该公司97%的收入来源仍然是住宅销售，而投资物业的收入占比则仅为3%，相比之下，显得有些“微不足道”。

　　但从绝对数字来看，则已显示出些许端倪。

　　2006年，该公司来自租赁及酒店的投资物业营业额达到1.78亿元，比2005年的3760万元，增幅高达373%。

　　许世坛透露，此番战略转型的主要刺激因素仍是接连的宏调措施，即为“减轻市场波动或政策调整的风险”所为。

　　他表示，投资物业将在2008年及2009年开始给公司提供重要盈利贡献，预计今明两年占盈利贡献的比例将跃至15%，增幅高达6-7倍，而到2010年，集团持有的五星级酒店将达到10间，共有客房4000间。

　　目前公司净负债比率仅为18.2%，在应对宏调措施时，“抗震性”较好。

　　举例而言，此前讨论甚热的土地增值税问题，许荣茂称，公司已经做出足额拨备，目前拨备累计已经达到13.6亿元，未来计划拨备额可占公司销售额的5%左右。